Rich Dad Poor Country על אבא עשיר ומדינה ענייה
הרבה פעמים יש לנו תובנות שהיינו רוצים לצעוק באותו הרגע. לרוץ ולשתף בהן את העולם. לדאוג שכולם ידעו ויפעלו לאור התובנה החדשה שלנו. זו לא תובנה כזו. מה שאני הולכת לכתוב בפוסט הזו הוא רק כתבה ראשונה באוסף של תובנות שמתבשלות אצלי בראש כבר מזה זמן. ואיך לומר? רציתי לשמור אותן רק לעצמי 
יש משהו שמשותף לכל מי שקורא את הפוסט הזה עכשיו. ישנו ספר אחד,שאם לא קראתם בטוח שמעתם עליו.
כמובן שאני מדברת על הספר אבא עשיר אבא עני (Rich Dad Poor Dad) שיצא כבר לפני עשר שנים. בספר רוברט קיוסאקי (Robert Kiyosaki) מתאר חשיבה שונה מחשיבתם של השכירים ובעלי העסקים הקטנים, הוא למעשה מתאר גישה שעל פיה: הכסף צריך לעבוד בשבילנו ולא להיפך.
אמן.
שיקום ישראלי אחד שלא חולם על הרגע שבו הכסף יעבוד בשבילו, אחד שהרעיון לא קוסם לו, ואחד, שמאז שקרא את הספר לא אורב בסיבוב למי שרק יעז לעבוד עליו ולהגשים את החלום על חשבונו.
כולנו היינו עדים למשבר הכלכלי העולמי שהחל אי שם בארה"ב בשנת 2007 כמשבר הסאבפריים והתפרס לאחר מכן לכל העולם. מבלי לדון בסיבותיו של המשבר, אזכיר רק כי דקה לפני שהכל התפוצץ היתה גאות כלכלית עצומה בארה"ב שהתבטאה גם בעלייה בצריכה של משקי הבית וגם בועת נדל"ן גדולה מאוד שהתפוצצה בסופו של דבר כאשר אנשים לא עמדו בהתחייבותיהם לבנקים.
והנה משהו מאוד מוזר קורה לאחרונה, אבל לא באמריקה הרחוקה. כאן בבית. כמעט סנסציוני אם תירצו. למי שמסתובב בשוק ומחפש נכסים לקנייה או מוכר נכס משל עצמו, ולמי שרק מרפרף מידי פעם ביד 2 כדי לבדוק את הדופק של השוק, או לראות האם ידו משגת קנייה של נכס משלו, אתכם הנתון הזה לא יפתיע.
ישנה עלייה של עשרות אחוזים במחירי הנכסים. אני לווא דווקא מדברת על מחירי קנייה אמיתיים. אלא למחיר שאותו דורשים בעלי הנכסים. אז מאיפה מגיעים מחירי הנכסים המוצאים? לא אלעה אתכם בפרשנות כלכלית והסברים מזוויעים ומגוחכים על חוסר קרקעות או חוסר בהיצע. ההסבר שלי הינו פשוט למדי. מחירי הדירות מגיעים ישירות מהאגו של הישראלי המצוי.
לפני שנתיים היתה הפעם הראשונה שהתחלתי להתנסות בתופעה הזו בעצמי. לפני זה פשוט לא היתה לי ההכרות עם תחום הנדל"ן. נפלתי עליו ביום בהיר אחד והרצון ללמוד ולהתנסות רק גובר ככל שאני מכירה אנשים שזו דרך חייהם וככל שאני מתנסה בו בעצמי.
התופעה היא כזו: אתה מחפש דירה באזור מסוים. מוצא דירה שנראית לך, והולך לראות את הדירה. אבל אתה לא היחיד. כנראה שעוד רבים אחרים התקשרו כי אם אתה מישהו שמחפש משהו טוב באזור טוב…אתה לא היחיד כמובן. כמו לרדוף אחרי בחורה, הא?
כשאתה כבר מגיע לדירה במקרה הטוב אין שם עוד "מתחרים" ויוצא לך לדבר עם בעל הדירה, במקרה היותר טוב היא כבר לא נמכרה ואתה שואל את בעל הדירה לגבי המחיר שלה. אם הנכס באמת מעניין ובאזור טוב, ברגע הזה בעל הדירה מסתכל לך בעיניים בלי למצמץ ואומר לך מחיר שונה לחלוטין ממה שכתוב במודעה. רק שזה שונה בכמה אחוזים מעל המחיר המקורי שכתוב במודעה.
איך זה קורה? האגו הישראלי. אולי השכן בבניין מכר את הדירה שלו ובמקרה עלה במדרגות עם בעל הדירה שאתה מעוניין בה. כמובן שהוא אמר לו מחיר הרבה יותר גבוה ממה שבאמת היה בפועל. מוכר הדירה מתנפח מעט ואומר שברור שהדירה שלו שווה יותר ומעלה את המחיר. ואז מתחיל המרדף אחרי יד 2.
עם חיפוש של לא יותר מכמה דקות כל בעל דירה יכול למצוא עוד דירות עם פרופיל כמו שלו. ואז מתחיל המכרז. מישהו פרסם את הדירה שלו ב- 50K יותר מאשר את הדירה שלך. אז אתה מוסיף 70K. ואתם יכולים לתאר לעצמכם איך זה ממשיך.
מה שבטוח, וזאת לאחר חקירת שוק מלאה בכמה חודשים האחרונים, מחיר הפרסום אינו מחיר המכירה האמיתי. תארו לכם עולם בו מחיר ה- X, מחיר של דירה בעלת פרופיל מדויק לדירה שאותה אתם מחפשים, ידוע. בעולם כזה אם הייתם קונים מתחת למחיר ה- X יכולתם למכור את הדירה ולעשות אקזיט לא רע. אם קניתם מעל מחיר ה- X אז איך לומר…עשו אקזיט על חשבונכם. אז איך נדע מה מחיר הדירות באזור שאנחנו מעוניינים בו?
על כרמן שמעתם? כרמן הינה מערכת ששמורה היטב ברשות המיסים ורצו לשמור אותה מפני הציבור עד היום. כרמן הינה "כרטסת מאגר נתונים". מאגר הנדל"ן הגדול ביותר או אולי היחידי שישנו בישראל. המאגר מכיל עסקאות נדל"ן שנעשו ועוד פרטים על דירות: תיאור הדירה, קומתה, סוגי החניות, שנת הבנייה, החיפוי החיצוני ועוד.
לאחרונה דובר רבות על חשיפת המאגר לציבור הרחב.האם אנחנו באמת בפני מהפכת מידע אמיתי לטובת הציבור? האם אנחנו סוף סוף נחשף למחיר ה- X האמיתי של דירות? כפי שהמצב נראה כרגע עוד ארוכה הדרך.
נתחיל בכך שכיום כל עו"ד שמעורב בעסקת רכישת מקרקעין מתחייב למלא טופס מש"ח עד כ- 50 יום מיום ביצוע העסקה. את נתוני המש"חים אמורים פקידי רשות המיסים להקליד למערכת כרמן. נניח שהדבר נעשה מיד בעת מסירת הטפסים והרי לכם מאגר לא רלוונטי במנוחים של זמן.
מלבד הזמן, ברור שלרשות המיסים יש אינטרנס אחד ברור לקבל את המס על השבח והמכירה של המקרקעין בזמן ועל כן אין הקפדה על שאר הפרטים בטופס המדובר.
האם מידע כזה, גם במידה ויהיה זמין ואמין אכן נחוץ לציבור הכללי? האם מידע כזה ישנה את פני שוק הנדל"ן בארץ? לדעתי אף לא במהום. אשווה את הדבר לכל מידע אחר שיש לנו זמין היום באינטרנט. אם זה מידע על אנשים, או אפליקציות או מכשירים או כל דבר אחר. ועדיין רבים הם האנשים שלא עושים שימוש בפרווילגיה שניתנה להם ובמידע הזה שרחוק מהם אך במרחק נגיעה.
נכון. עסקה נדל"נית הינה הגדולה ביותר שאדם ממוצע יעשה במהלך חייו. ועדיין, כפי שהיום אנשים לא מבררים מי עומד להיות השכן שלהם בדירה החדשה, מי הועד בבניין, האם ישנם דברים שהם צריכים לדעת עליהם מבעוד מועד, כך גם לגבי מחירי הדירות. נכון, אף אחד מאיתנו לא רוצה להיות פראייר, אבל ישנם דברים שמושרשים בנו כה חזק, שלעיתים נעדיף לשים את ראשנו בחול כבת יענה מאשר להסתכל לנתונים בעיניים ולהתחיל לשנות את שיקולנו, העלולים להשפיע על מהלך חיינו וחיי יקירנו.
אם שואלים אותי, כשאני עושה סקר שוק על שכונה מסוימת בה אני מעוניינת לרכוש נכס, אין סיכוי שבעולם שאשתמש בנתונים כנתוני מערכת כרמן בכדי לבסס עליהם את שיקוליי או בכדי לקבוע את מחיר ה- X של נכסים בשכונה. כמו כל דבר אחר, אמצא את המחיר דרך הרגליים.
פברואר 9th, 2010 at 2:40 am
בהחלט נכון. אנשים סתם זורקים מחירים, אולי יימצא פראייר
הבעיה היא שיש לא מעט פראיירים, כך שזה די משתלם להם לזרוק מחיר.
פראייר אחד , וכל מחירי הנכסים באזור עולים